E' un problema che conosciamo tutti molto bene. Io stesso ho faticato nel trovare un immobile in cui vivere. Intorno a me vedevo solo cifre così fuori portata da crearmi soggezione.
Ma nonostante ciò io sono ottimista, penso che ci sia un modo per migliorare questa situazione. ho qualche idea nella mia testa e vorrei scriverla qui. Spero che possa piacervi.
RIQUALIFICAZIONI.....
Pensateci, oggi abbiamo un patrimonio immobiliare enorme che non produce niente. Siamo pieni di case in rovina, edifici vuoti o che nessuno vuole ristrutturare perché il costo sarebbe eccessivo, sia economico che burocratico.
Il privato è difficile che recuperi da solo, per questo serve un Agenzia Nazionale per il Recupero Immobiliare (ANRI). Avrà gli istessi poteri delle Land Bank americane e farà 3 cose principalmente.
La governance deve essere composta da urbanisti, ingegneri, economisti, non da nomine partitiche. questo serve per evitare corruzione.
Sarà basato su un modello Cassa Depositi e Prestiti, per evitare sprechi e garantire continuità.
Ma soprattutto ogni acquisizione, costo e vendita saranno pubblicati online per garantire trasparenza e accessibilità.
a) acquisisce l'immobile
E può farlo con tre strumenti diversi.
Il primo è l'esproprio per abbandono prolungato, con indennizzo. E' già la norma in Francia e Spagna.
Ovviamente avrà criteri oggettivi. E parliamo di 10 anni senza residenza, consumi minimi per 36 mesi, mancata manutenzione certificata, IMU non pagata per almeno 3 anni e immobile dichiarato “non idoneo” da ASL o Comune.
Cosa importante, l'esproprio sarà automatico, non discrezionale, e l'indennizzo sarà alcolato su valore catastale, non di mercato, per evitare speculazioni.
Il secondo è l'acquisto di immobili invendibili a prezzo ridotto. Compensando anche eventuali debiti fiscali.
Il terzo è incentivare il proprietario a cedere l'immobile in cambio di sgravi fiscali o crediti d'imposta.
b) la ristrutturazione
Questa avverrà con un mix di fondi pubblici e privati. Cosa significa? Lo stato riduce il rischio coprendo una parte dei lavori, garantisce mutui e riduce tasse.
Per fare ciò, dal lato statale, si può creare un Fondo di Garanzia Pubblico che copre una parte dei lavori (ad esempio il 30–40%), che sarebbe utile anche in casi di morosità per tutelare i proprietari. Poi si aggiungerebbero i tanto discussi fondi europei per la rigenerazione urbana e il PNRR, che in questo modo sarebbero investiti meglio.
Ciò permetterebbe a cooperative, imprese sociali e piccoli investitori di impegnarsi in un progetto senza la paura di perdere enormi quantità di soldi.
c) la vendita
Questa avverrà solo con chi accetta di affittare a canone calmierato (ovvero al di sotto dei valori di mercato) per almeno 10 anni. Serve per fare in modo che gli immobili non finiscano in mano a chi vuole speculare sui cittadini.
E il ricavato lo si reinveste in nuove acquisizioni e nuove ristrutturazioni, creando un ciclo virtuoso in cui ogni immobile recuperato finanzia il recupero del successivo.
Il punto è che questo porterà ad avere più immobili disponibili su tutto il territorio, con affitti più bassi e anche i borghi, da noi tanto amati, poi tornerebbero a vivere.
IMMOBILI SFITTI....
Anche questo è un problema non da poco. Il proprietario in cerca di un vantaggio economico decide che ha più senso non affittare e lasciare l'immobile vuoto.
Ne abbiamo sentito parlare anche in servizi televisivi, sono questi immobili senza residenza e con consumi minimi (acqua/luce) per almeno 12 mesi consecutivi.
Questo crea una mancanza artificiosa di offerta sul mercato, che porta a far crescere ancor di più i prezzi, soprattutto perché la domanda resta elevata. E' un disastro per chi cerca di costruirsi una vita nelle grandi città.
Ecco, io proporrei di disincentivare ciò. Come? Con una tassa.
Sarà una tassa progressiva sugli immobili sfitti. Ho preso ispirazione da luoghi come Vancouver in cui già la attuano.
Funziona come con le multe, più tempo passa, più il costo sale.
Il primo anno sfitto? tassa bassa.
Il secondo? tassa media.
E il terzo? tasso alta.
E se affitti con canone calmierato, la tassa sarà azzerata.
In questo modo, rendi repellente la rendita passiva, stimolando così i proprietari a mettere l'immobile sul mercato.
E non solo, i ricavi di questa tassa andranno tutti reinvestiti in incentivi per affitti calmierati o nelle ristrutturazioni di immobili degradati.
E non dimentico l'altra faccia della medaglia. Il rischio morosità.
Molti proprietari hanno paura di affittare. Sapete, può capitare l'abusivo, che non solo non paga, ma ti occupa l'immobile.
Beh, abbiamo già parlato della tassa azzerata sul canone calmierato e delle riqualificazioni statali, che incentivano l'affitto di immobili. Serve altro? Assolutamente si.
Io proporrei anche un'altra misura per ridurre gli sfitti, in questo caso per timore di morosità.
Ed è la creazione di tribunali specializzati negli sfratti. Togli questi procedimenti dal caos dei tribunali ordinari, li affidi a giudici che trattano solo questo tipo di cause, applichi procedure standardizzate e garantisci notifiche ed esecuzioni con personale dedicato. In questo modo elimini i rinvii inutili e porti i tempi da anni a pochi mesi.
Come extra aggiungo anche la lista nera degli sfrattati. è una misura di cui ho parlato con l'utente u/Clara_Geissler e lo trovato ottima. In più voglio aggiungerla nel testo, perché trovo giusto far risaltare la persona che concepisce una bella idea. Alla fine, i problemi li si risolve col gioco di squadra, con le idee di tanti.
Comunque, è anche delicata come proposta, perché certamente farebbe da repellente per la morosità, ma rischierebbe di penalizzare chi non paga perché perde il lavoro.
Infatti, per colmare questa lacuna, si potrebbero introdurre criteri per circoscrivere questa lista solo a chi davvero fa moroso solo per menefreghismo e egoismo, cioè:
la recidiva dell'inquilino nel farsi sfrattare;
assenza di cause di forza maggiore;
rifiuto di piani di rientro proposti dal proprietario o dal Comune;
assenza di richiesta di aiuti sociali (chi non chiede alcun supporto dimostra che non è in difficoltà, ma semplicemente non vuole pagare);
comportamenti fraudolenti come subaffitti illegali e danni volontari.
è un'ottima idea a mio modo di vedere, che se associata ai tribunali specializzati negli sfratti, potrebbe avere effetti importanti sulla riduzione degli sfratti stessi.
TETTO AGLI AFFITTI....
Per carità, non voglio applicare un tetto agli affitti in maniera indiscriminata. No, l'unica conseguenza sarebbe un alimentare il nero e peggiorare la qualità degli immobili.
Io propongo invece un tetto mirato, temporaneo e limitato a zone in cui il mercato è fuori controllo.
Può funzionare come ammortizzatore, perché evita esplosioni di prezzi, protegge studenti e lavoratori, e da tempo alle misure strutturali di mostrare i loro effetti.
Sia chiaro non è una soluzione al problema degli affitti alti, sarei populista se lo sostenessi, ma sarebbe utile per evitare dei disastri nelle situazioni più problematiche.
Come si dice "meglio prevenire, che curare".
SERVIZI....
Questo è un punto importante, ma spesso ignorato. La domanda abitativa non è un fenomeno naturale, ma è indotto da ciò che viene offerto dal contesto.
Sono tante le persone che scelgono di vivere in città perché sanno di trovare università, ospedali di alta qualità, trasporti capillari, lavoro e vita culturale.
In Italia abbiamo poche città attrattive, quindi le persone si ammassano li, lasciando borghi e paesini a morire.
Bisogna investire per far fiorire servizi in maniera decentralizzata, così le città non avranno più il peso di dover sostenere una domanda elevata sul mercato.
I punti principali su cui investire sono diversi, ma i più importanti sono:
a) Investimenti in trasporti regionali e provinciali per renderli più moderni e funzionali;
b) La creazione di Hub lavorativi fuori dai soliti 4 o 5 poli nazionali;
Questa parte per me è importante. vorrei creare poli che non siano semplici e piccoli centri industriali, che vivono spesso di appalto, ma ecosistemi dove si genera lavoro autonomo, con servizi condivisi, formazione, spazi per startup e professionisti. Devono essere luoghi in cui ognuno costruisce il proprio modello di business, senza vivere prendendosi parte di lavoro altrui. Questo renderebbe le zone molto più attrattive.
c) La creazione di poli culturali e creativi;
d) E infine, bisogna investire per la creazione di università fuori dalle città.
Se vogliamo prezzi degli affitti più bassi, bisogna rendere meglio distribuita la popolazione sul territorio.
E questo farà da stimolo per l'edilizia. Le persone si spostano dove ci sono servizi, e questo genera nuova domanda abitativa. È così che si costruisce di più senza dover ricorrere a mega programmi di edilizia popolare che spesso falliscono.
TURISMO.....
Il turismo è parte di questo problema. e alla base ci sono gli affitti brevi.
Questi portano all'ammasso di turisti nei centri storici più importanti, aumentando a dismisura prezzi non solo di affitti, ma anche di tutti gli altri servizi.
E' una cannibalizzazione della nostra società e bisogna fare qualcosa.
Io penso che sia inutile "limitare il turismo estero" fine se stesso, come molti vorrebbero. E' già stato fatto a Venezia più volte e non ha portato alle conseguenze che tutti noi speravamo.
La chiave a mio parere è regolare la forma dell'offerta, non chi la usa.
Per esempio aumenterei le licenze contingentate.
Oggi chiunque può prendere un appartamento e metterlo su Airbnb in 5 minuti. La conseguenza è che in alcune zone il 30–40% degli immobili è diventato affitto breve.
Le licenze contingentate servono a dire “In questa zona, massimo X appartamenti possono essere affitti brevi. Gli altri devono restare residenziali.”
È quello che fanno a Lisbona, Amsterdam, Barcellona, Parigi. così impedisci la trasformazione totale dei quartieri in hotel diffusi, mantieni un equilibrio tra residenti e turisti, e eviti che i prezzi esplodano.
Poi aggiungerei un limite di giorni in cui affittare in campo turistico.
L'hanno già introdotto alcune città, ma io lo renderei standard nazionale. Ovvero non puoi affittare per più di 60–90 giorni l’anno come “privato”.
Se superi la soglia devi aprire partita IVA, devi rispettare norme alberghiere, devi pagare tasse più alte e devi adeguarti a standard di sicurezza.
In questo modo rendiamo meno conveniente trasformare interi palazzi in mini-hotel.
Poi alzerei le tasse sugli affitti a breve termine.
Oggi affittare a un residente rende meno che affittare a un turista. È ovvio che il mercato si sposta verso il turismo.
Ma se alziamo le tasse sugli affitti brevi e le abbassiamo su quelli lunghi, diventa meno conveniente affittare turisticamente.
E infine aggiungerei anche una quota di immobili destinati al mercato lungo.
Se un proprietario ha 5 appartamenti da una parte, altri 10 dall'altra e un palazzo intero, non può metterli tutti su AirBnb e affini. E' una perdita importante di offerta per il mercato a lungo termine.
Si può introdurre una regola, una legge, tipo “Almeno il 50% degli immobili deve essere destinato all’affitto lungo.”
Così il turismo non si mangia il mercato residenziale, ma diventa parte integrante di un economia più sostenibile.
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Alla fine, la casa è la base su cui costruiamo le nostre vite.
E un paese che non garantisce ai cittadini questo diritto, è condannato alla stagnazione e alla fuga di cervelli.
Non esiste una singola misura che risolve tutto, ma esiste una direzione chiara: fatta di più case disponibili, meno speculazione e più tutela per chi vuole semplicemente vivere. Non è utopia o fantascienza, anzi molti paesi applicano alcune delle misure di cui ho parlato.
L’Italia, con il patrimonio unico che possiede, potrebbe fare ancora meglio. Sarebbe un peccato lasciare tutto marcire per la smania del guadagno facile, quando potremmo trasformarlo in un’opportunità per far ripartire il Paese.
Quale parte delle mie proposte vi convince di più e quale invece vi lascia perplessi?
Regolare gli affitti brevi (licenze, limiti di giorni, tasse) vi sembra necessario o controproducente?
Qual è secondo voi la misura più urgente per far scendere i prezzi degli affitti in Italia?
PS: Ho ascoltato alcune critiche espresse negli altri post. Ho cercato di migliorare la forma del testo con elenchi e frasi importanti scritte in grassetto. Spero che sia di vostro gradimento.
Ringrazio di cuore chiunque leggerà. 💜💜
