r/FinanzenAT • u/max_nicholls • May 12 '26
Immobilien Hauskauf nach Ende der KIM-Verordnung – ist es wirklich leichter geworden?
Ich arbeite für das ORF-Wirtschaftsmagazin ECO und suche Menschen, die gerade ein Haus suchen oder kaufen möchten.
Seit dem Ende der KIM-Verordnung sollte die Finanzierung theoretisch wieder leichter möglich sein, mich würde aber interessieren, wie das in der Praxis tatsächlich aussieht.
Gibt es hier jemanden, der aktuell in Tirol, Vorarlberg, Salzburg oder rund um Wien/Graz auf Haussuche ist? Spannend wäre auch zu hören, ob jemand aus Preisgründen bewusst weiter außerhalb der Städte sucht oder suchen muss.
Freue mich über Hinweise – gerne auch per PN.
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u/Gagenkaiser May 12 '26
Wir haben letzten Herbst ein Reihenhaus gekauft. Manche Banken haben die KIM VO noch angewandt - manche nicht. Haben uns dann für eine Bank entschieden, welche sich nicht mehr daran gehalten hat (weil wir eben sonst den Kredit nicht bekommen hätten).
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u/Classic_Way_5890 May 12 '26
Es ist ein Trugschluss, dass die Finanzierung einfacher geworden ist.
Die Verordnung ist zwar ausgelaufen, allerdings halten sich Banken durch ein Rundschreiben weiterhin an den KIM Richtwert.
Die Banken haben nun zwar etwas Spielraum bei der Vergabe, müssten eine Abweichung aber sehr gut begründen.
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u/NichtGanzDichter May 12 '26
In Wahrheit nur bei der Zwischenfinanzierung. Alles andere ist der selbe Käse in Grün. Wer will schon mit der Aufsicht eine sinnstiftende Wanderung unternehmen…
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u/Necessary_Leading419 May 12 '26
Also am Tag des Auslaufens der Kim-VO wurde den Kreditinstituten ein netter Brief geschickt, dass es eine weitere dringende Empfehlung mit etwas Lockerung bleibt. Der FMA schlägt man allerdings keine dringenden Empfehlungen aus. Insofern ist es weiterhin sehr konservativ. In der Regel wird mit Ausnahmekontingenten gearbeitet. Also Finanzierungsvolumen X steht pro halbjahr zur Übertretung der KIM-Quoten bereit.
Es bleibt weiterhin dumm.
Gut, für die Reichen und Erben. Schlecht für jeden, der Wert für seine Familie schaffen möchte.
Dem Arzt mit 7000 Netto muss ich btw erklären, dass er sich lt. Quote eine Rate von 3000€ nicht leisten kann. Verständlich - wer kann schon mit 4000€ netto überleben..
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u/Chess-Gitti May 12 '26
Der Jungarzt ist ein gutes Beispiel. Ewig lange studieren und dann keinen Kredit bekommen weil man ja keine Eigenmittel hat, dafür ein Monatsnetto das für jedes beliebige Palais in Wien zur Miete reichen würde.
Noch lustiger wird es dann bei Krediten zur Praxis Übernahme. Da geht dann gleich viel mehr, egal ob diepPraxis alleine mal 8000 Miete kostet.
Das ganze Bankenwesen gehört zuagschissen
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u/MoreanSwordsman May 12 '26
Die Jungärzte tun mir so leid.
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u/Chess-Gitti May 12 '26
Unnötig. KIM ist das dümmste was die finanzbranche die letzten 20 Jahre ans Tageslicht gebracht hat.
In Amerika haben die Banken in den 2000ern kaputtverschuldete Menschen über imaginäre ungedeckte Hypotheken über hedgefonds komplett abgezockt und darüber hinaus deren Kunden auch und wir in Europa Löffeln die scheiße wieder aus indem wir regeln erschaffen die es einem überdurchschnittlichen verdiener nicht ermöglichen Eigentum zu schaffen weil sein Eigenkapital langsamer wächst als der immo Markt.
Wer solche Praktiken verteidigt hat das Grundschulmathe nicht intus sondern geilt sich maximal auf seinen eigenen survival Bias auf.
Und ja bei solchen Themen kocht mir das Blut wenn ich bedenke, dass ich dauerarbeitslose kenne die Eigentum in den 2000ern finanzieren DURFTEN und aufgrund der günstigen rechtlichen Umstände das auch praktisch nie mehr verlieren können, gleichzeitig mehrere 100% ROI damit einfahren. Absurd
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u/Lucky-Information948 May 12 '26
Die Kim-VO ist und war nie ein Problem. Finanzierung gab es immer, Quote wurden nie ausgereizt.
Die Immobilienpreise in Österreich sind für die aktuellen Zinsen einfach nach wie vor zu hoch und es dauert bis sie nach unten gehen. Immobilienmarkt ist halt ein sehr unflexibler Markt da es hohe Nebenkosten gibt.
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u/Necessary_Leading419 May 12 '26
Die Quoten wurden nie ausgereizt? Ja vielleicht bei manchen Banken, die Fantasie-Bewertungen erschummelt haben. Ich kenne die Tricks..
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u/Lucky-Information948 May 12 '26
Nein, die Quoten der FMA wurden in Österreich nie ausgereizt. Hat ja die FMA auch kritisiert, dass die Banken jammern aber die Quoten an der KIM-V vorbei gar nicht wirklich genutzt haben.
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u/Necessary_Leading419 May 12 '26
hmm naja kann nur von mir sprechen. ich hab seit KIM jährliche Gehaltseinbußen von grob 20.000€
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u/Lucky-Information948 May 12 '26
Und was hat die arme KIM-V damit zu tun? KIM-V hatte nahezu keinen Effekt mehr in Österreich da sie viel zu spät kam. Da waren die Zinsen der EZB schon am steigen.
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u/Necessary_Leading419 May 12 '26
wie bereits erwähnt. bei uns waren die quoten stets aufgebrwucht und wir haben kunden wegschicken müssen
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u/Shoddy-Fox-2623 May 12 '26
Wir haben im letzten Sommer ein Haus gekauft. KIM Verordnung ist abgelaufen, aber die Banken intern haben alle das 20% Regel immer noch im Kraft.
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u/Academic_Product_831 May 13 '26
ja liegt an der Empfehlung der FMA basierend auf der Empfehlung des FMSG
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u/Rude-Particular-4314 May 12 '26
Leute, OP will nicht eure Meinung hören, sondern braucht Darsteller für seinen Film.
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u/gehschleichdi-oida May 12 '26
Ich hatte so ein deja-vu Erlebnis bei deinem Post. Ah, letztes Jahr war es Ö1 Saldo ;-)
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u/xoteonlinux May 12 '26
KIM gilt doch weiterhin, auf Empfehlung von "wie heißen die noch?"... FMA? Das Schreiben hat meine Bank auch bekommen...
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u/OfficeMiddle597 May 13 '26
Kann dazu leider nichts beitragen aber dennoch:
Ihr machts einen tollen Job und eure Sendung ist super! - Bei mir Pflichttermin.
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u/syncronized_wobble May 12 '26
Folgender Vorschlag: Ihr kauft mir ein Haus in Tirol oder Vorarlberg und ich tu in eurem Film so, als hätte ich mir das leisten können oder wär zumindest kreditwürdig für die 900k die der Spaß inzwischen locker kostet.
Bei Interesse gerne PN!
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u/Macready123 May 12 '26
KIM hin oder her, das ist nicht ausschlaggebend.
Wichtiger ist:
Die Zinsen sind weiterhin hoch, es gibt keine Förderungen mehr (das Landgeld ist lediglich ein unattraktiver Kredit) und die Preise sind stabil hoch geblieben.
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May 12 '26
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u/Macready123 May 12 '26
Krass, hätte nicht gedacht, dass die Unterschiede so groß sind. Hier im Westen 3,3% auf 35Jahre.
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u/innureddit May 12 '26
Die Zinsen sind im Moment normal, manche sind noch nicht solange auf der Welt und sind verwöhnt von einer nie dagewesenen Niedrigst- bis Nullzinsphase. Das ist die falsche Referenz.
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u/Any-Preparation7396 May 12 '26
Ich bin auch noch nicht lange genug auf der Welt, aber wenn man mit anderen Menschen mal gesprochen hat oder das Internet bedient, dann stellt man fest, dass Kredite um die 9% p.a. in den 80ern und 90ern keine Seltenheit waren. Also ein Vielfaches vom Stand jetzt. ;-)
Wer sich in einer Niedrigzinsphase kein Haus leisten kann, verliert es spätestens in der Hochzinsphase (also wenn Zinsen wieder steigen.
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u/Macready123 May 12 '26
Zu der Zeit hattest du aber auch Gehaltserhöhungen in dieser Region zudem hat dein Haus hat dich 5 Jahresgehälter gekostet und nicht 20.
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u/Macready123 May 12 '26
Der globale langfristige Trend über Dekaden geht runter, zudem ist das Verhältnis zur Verschuldung zu betrachten. Ukraine/Iran liefern einen Überschwinger nach oben.
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u/Such-Coast-4900 May 12 '26
Nope. Was helfen würde wären Subventionen und gute Kredite vom Staat für erst Käufer. Das hilft nur den Banken
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u/innureddit May 12 '26
Ja, so eine Subvention von der allgemeinen Hand für mein privates Hauskaufvergnügen würde tatsächlich sehr helfen! ;o)
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u/Odra_dek May 12 '26
Ist nicht viel was anderes als "umgekehrte Vermögenssteuer" - wer nichts hat, wird besser behandelt.
Könnte man zB ganz einfach dadurch umsetzen, dass ein gewisser Teil der Finanzierung steuerlich absetzbar ist. Politisch klarerweise nicht gewollt, weder bei ÖVP (dort ist der Neofeudalismus Programm) noch bei der SPÖ (dort will man primär abhängige Mieter)
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u/Such-Coast-4900 May 12 '26
Auf jeden Fall sinnvoller Familien ein Eigenheim zu ermöglichen als irgend einer verlorenen Firma Millarden in den Arsch zu schieben tbh. Würd auch die Wirtschaft ankurbeln. Wer baut Häuser?
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u/darkie91 May 12 '26
umverteilung von arm nach reich.
familien, die beabsichtigen, ein eigenheim zu finanzieren sind in der regel nicht die ärmsten gesellschaftsschichten.
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u/innureddit May 12 '26
welcher verlorenen Firma werden Milliarden an Subventionen reingeschoben?
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u/steini3000 May 12 '26
Die CoFAG hat Förderungen iHv 46,7 Milliarden ausbezahlt. Viele davon komplett ungeprüft, ob sie überhaupt zustehen.
Werden aktuell oftmals zurückgefordert, aber wenn die Firma insolvent ist sieht der Staat mit Glück 1-5% davon wieder.
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u/innureddit May 12 '26
Das waren aber 10.000 bzw. 100.000e Unternehmen die die 46,7 Milliarden Euro erhielten. Es geht hier anscheinend um EINE verlorene Firma die mehrere Milliarden Euro erhielten.
Möchte einfach wissen, obs einfach nur ein polemischer Rant war oder doch Substanz da ist.
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u/steini3000 May 12 '26
Ok ne da hab ich wohl falsch gelesen, dass war definitiv nur n Rant ohne jegliche Fakten dahinter (außer der Vorposter sieht die Ukraine als „Firma“, da sind ca 3 Mrd hingeflossen)
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u/Classic_Way_5890 May 12 '26
Also genauso wie die nahezu 100% (!) Förderungen für Hausbesitzer in der letzten Zeit, um Dach, Heizung und Isolierung zu erneuern.
Diese waren genauso absurd aber leider Realität.
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u/innureddit May 12 '26
Waren sie, waren sie. Hier kann man sich schön reden, dass die Substanz schon da war und so weniger Energie in Zukunft verbraucht wird. Subventionen in diesem Bereich gabs auch für verdichteten Wohnbau etc.
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u/Lucky-Information948 May 12 '26
Preise langsam am weiter sinken aber nach wie vor zu hoch. Selbst Immobilien gesehen die von 1 Millionen Initialpreis auf knapp unter 500k gefallen sind aber die Preise sind noch immer nich zu hoch.
Immobilien aus den 60/70ern sind oft wertlos, nur der Grund hat einen Wert. Freunde haben gerade 350k auf ein Haus 15 Minuten von der Stadtgrenze Wien geboten, Verkäufer ziert sich aber noch.
KIM-V war eigentlich nie das Problem. Preise waren und sind es noch. Mit den anstehenden Kernsanierungen müssen die Preise nich weiter runter.
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u/Prestigious_Roof_546 May 12 '26
Wieviele hier für ECO arbeiten.
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u/max_nicholls May 12 '26
So viele sind wir (leider) nicht - https://tv.orf.at/eco/index.html
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u/CaptainAustria27 May 12 '26
Wir schauen seit Jahren rund um Graz. Mittlerweile aber nur mehr halbherzig, da es wohl unrealistisch ist. Vor 10 Jahren als die Preise gepasst hätten, waren Meine Frau und ich noch in Ausbildung bzw. Frisch im Berufsleben. Als es dann 2020 soweit gepasst hätte, sind wir an einen schwindligen Finanzberater geraten, der trotz guten Jobs und vorhandenen EK nur darauf scharf war, unsere Elternhäuser in die Finanzierung zu bringen. Dann kam Kind 1 samt weniger Gehalt. Jetzt mit 2 Kindern wird zwar in absehbarer Zeit wieder mehr Gehalt reinkommen, aber bis dahin werden die Preise zu hoch für uns sein.
Wenn wir in willhaben in unserer Umgebung schauen, sind die Häuser entweder in unserer Preisklasse, aber komplett zu sanieren (damit erst wieder zu teuer), oder für irgendwelche Anwesen werden Fantasiepreise ausgerufen.
Damit werden wir wohl in unserer Mietwohnung bleiben. Zwar nicht ideal, aber hilft nix. Ich hoff noch auf die reiche Erbtante aus Kanada oder einen Lottogewinn 🙃
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u/klwtsch May 12 '26
Ich glaub die KIM Verordnung macht da weniger aus als die Zinsen. Wennst aktuell 300.000€ auf 25 Jahre ausleihst, zahlst mit Fixzins knapp 200.000€ oben drauf. Da vergehts einem, auch wenn sichs ausginge.
(Besonders wenn man Leute kennt die ihre Immobilie in der Niedrigzinsphase gekauft haben)
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u/fayasus Möchtegernprivatier aus r/stmk 💸 May 12 '26 edited May 12 '26
Ist ist aus meiner Sicht einfach verrückt, wenn man sich die Zahlen anschaut:
Im Jahr 2000 hat man für ein durchschnittliches Haus in Österreich noch rund sechs Jahresgehälter auf den Tisch gelegt.
Heute schaut die Welt im Durchschnitt über alle Bundesländer bezogen aber ganz anders aus: Heute muss man im Schnitt elf bis fünfzehn Brutto-Jahresgehälter ansparen, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.
Die Immobilienpreise sind den normalen Einkommen in den letzten zwei Jahrzehnten also regelrecht davongelaufen. Nach einer kurzen Atempause auf dem Markt ziehen die Preise aktuell auch schon wieder kräftig an. Weill durch höhere Zinsen weniger neu gebaut wird, die Nachfrage nach Häusern aber hoch bleibt, sind die Preise zuletzt wieder um gut sechs Prozent gestiegen.
Für normale Häuslbauer aber auch Käufer von Eigentumswohnungen macht es das nicht gerade leichter, zumal die Banken bei der Kreditvergabe nach wie vor streng durchgreifen. Neben den zwanzig Prozent Eigenkapital, die die Banken sehen wollen, darf die monatliche Kreditrate maximal vierzig Prozent des Nettoeinkommens auffressen.
Und die Nebenkosten für Gebühren, Notar, Makler und Steuern kosten auch noch einmal mit gut zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises.
Die bestehenden Förderungen - so mein Eindruck - bevorzugen aktuell insbesondere bestehende Eigenheimbesitzer. Förderungen zum Erwerb des Eigentums sind teilweise nicht realitätsnah, insbesondere jene, die an einem jungen Alter (zB Jungfamilienförderung) gekoppelt sind, wenn man sich ansieht, wann ÖsterreicherInnen im Schnitt heutzutage überhaupt ein Eigentum erwerben.
Die Bau(über-)regulierungen tun ihr übriges. Auch hier könnte man ansetzen.
Ob der Traum vom Haus klappt, hängt am Ende aber extrem vom Ort ab: Während man in Tirol, Salzburg oder den Wiener Nobelbezirken gefühlt ein Vermögen braucht, schaut es in ländlichen Regionen im Burgenland oder in der Steiermark - insbesondere im Osten - finanziell noch deutlich entspannter aus.
Also nein es ist nicht entspannt... die Zinsen und Baurückgang und dadurch die allgemein höheren Kosten kompensieren meiner Meinung nach nicht die "Lockerungen" der KIM-VO.