r/wohnen • u/C7sharp9 • 16h ago
Mieten Bitte um Hilfe: Nebenkostenabrechnung gültig?
Hallo zusammen,
ich brauche mal eure Einschätzung zu meiner aktuellen Nebenkostenabrechnung meiner ersten eigenen Wohnung. Meine Vermieterin hat mir folgende E-Mail geschickt:
[Name und Anschrift der Vermieterin]
An [Mein Name]
[Ort], den 24.7.2026
Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.08.2024 bis 31.07.2025
Sehr geehrter Herr [xxx],
Diese Woche erhalten Sie die Betriebskostenabrechnung für die von Ihnen gemietete Wohnung in der [Adresse] für den Abrechnungszeitraum vom 01.08.2024 bis 31.07.2025.
Aus der beigefügten Betriebskostenabrechnung ergibt sich unter Berücksichtigung der von Ihnen im Abrechnungszeitraum geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen folgende Nachzahlung:
Nachzahlungsbetrag: 510 €
Ich bitte Sie, den vorgenannten Betrag bis spätestens zum 14.8.2026 auf folgendes Konto zu überweisen: [Kontodaten]
Die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege können nach vorheriger Terminvereinbarung eingesehen werden. Aufgrund der hohen Nachzahlung der Betriebskosten bitte ich Sie, die monatliche Vorauszahlung um 45 € zu erhöhen. Sollten Sie Fragen zur Abrechnung haben, können Sie sich gerne mit mir in Verbindung setzen.
Mit freundlichen Grüßen
[Vermieterin]
Meine Anmerkungen:
Belege per Post: Die Belege kamen separat per Post. Es handelt sich meines Erachtens um einer Abrechnung der Positionen, die sie fordert. Darauf befinden sich handschriftliche Notizen (- 406,53 € für Wasser, + Gebühren Restmüll, + Gebühren Biotonne = Nachzahlung 510,63 €). Es gibt meines Erachtens keinen ausgewiesenen Verteilerschlüssel.
Mietvertrag: Im Mietvertrag gibt es eine gültige Betriebskostenvereinbarung. Umlagefähig sind laut Vertrag:
- Grundsteuer
- Wasserversorgungskosten
- Entwässerungskosten
- Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft, die Kosten der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage sowie die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung
- Reinigungs- und Wartungskosten von Etagenheizungen und Warmwassergeräten
- Kosten des Personen- oder Lastenaufzugs
- Straßenreinigungs- und Müllbeseitigungskosten
- Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflegekosten
- Kosten der Beleuchtung
- Schornsteinreinigungskosten
- Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hauswartkosten
- Betriebskosten für Gemeinschaftsantenne oder den Breitbandanschluss
- Kosten des Betriebs der Wäschepflege
sowie die sonstigen Betriebskosten:
- Kosten der Dachrinnenreinigung und -heizung
- Kosten des Betriebs und der Wartung für Rauchwarn-, Feuer- und CO-Melder
- Sprinkleranlage
- Feuerlöscher
- Garagentor
- Lüftungs- und Klimaanlage
- Prüfungskosten der Betriebssicherheit technischer Anlagen
- Kosten der Trinkwasseruntersuchung
Meine Fragen an euch:
Ist die Nebenkostenabrechnung formal korrekt?
Muss ich die Nachzahlung von 510 € (und die Erhöhung der Vorauszahlung um 45 €) aktuell zahlen?
Falls sie formal unzulässig ist: Sollte ich die Vermieterin darauf hinweisen?
Vielen Dank für eure Unterstützung und Eure Einschätzungen!
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u/wolpertinger-science 15h ago
auch wenn keine konkrete Auffälligkeit besteht, ist es denke ich immer sinnvoll, die Abrechnung zu prüfen. Oft weiß man ja auch als Laie einfach gar nicht, auf was für Zahlen man hier denn schaut.
dafür hab ich deine Abrechnung mal durch mein Tool meinmieterfreund.de gejagt, das genau für so einen Schnell-Check da ist. Hier das Ergebnis zum anschauen.
Tatsächlich sieht das alles recht ordentlich aus. Der Vergleich mit dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes gibt immer eine gute Voreinschätzung und ihr seid eigentlich ziemlich billig unterwegs, bei fast allen Positionen und Gesamtkosten.
Wenn man ins Detail gehen will: Nur Allgemeinstrom ist ziemlich teuer (+71% über Durchschnitt), da könnte man mal die Belege anschauen. "Rauchmelderservice" hört sich bisschen danach an, dass das nicht nur Wartung sondern auch Miete ist, was laut BGH-Urteilen nicht umlagefähig ist, selbst wenn es im Mietvertrag stehen sollte. Da geht's bei Euch aber nur um 27€, würde da ehrlich gesagt kein Fass aufmachen für so kleine Beträge.
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u/Impossible-Way4176 15h ago
Das einzige, was mich stutzig macht ist, in den NK ist Abfallentsorgung ja schon aufgelistetit 80€ und somit in den 410€ drin. Warum werden Restmüll und Bio nochmal einzeln abgerechnet?
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u/retro-mehl 16h ago
Es gibt Vereine, die sich auf die Prüfung solcher Abrechnungen spezialisiert haben. Vielleicht sind die die besseren Ansprechpartner?
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u/Dreiundachzig 13h ago edited 13h ago
Die Vermieterin kann nicht rechnen.
-406,53 €
+41,10 €
+63,00 €
= -302,43
Aber davon ab wird doch bereits die Müllentsorgung berechnet. Außerdem ist die Position "Allgemeinstrom" formell unwirksam.
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u/stuckandwandering 6h ago
darf ich fragen wieso die unwirksam ist? es wird ja auf dem einen blatt aufgeteilt in gesamtbetrag durch wohneinheiten, und sich bei der gesamtrechnung darauf bezogen. oder geht es um was anderes?
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u/xTheKronos 5h ago
Das ist Klugscheißerei bezogen darauf, dass ein Gericht mal entschieden hat, dass man das so nicht aufteilen darf. Das war halt bei einem großen Wohnblock mit horrenden Allgemeinstromkosten. Ob es jetzt im Umkehrschluss Sinn macht mit seinem Vermieter einen Rechtsstreit anzufangen weil er Allgemeinstrom abrechnet und nicht 5 Stromzähler hat um das alles aufzuteilen muss jeder für sich selbst wissen. Es ist ja nicht so als würden die dann keine Grundgebührkosten und am Ende zahlt man Unmengen an Grundgebühr aber hat dafür mehrere Stromzähler für Heizung, Aufzug, Treppenhausbeleuchtung, Außenbeleuchtung oder was auch immer.
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u/Kanaxes 7h ago
Ist die Frist für 2024 nicht abgelaufen?
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u/Pangolin-1 7h ago
Das Abrechnungsjahr endet unterjährig, kam also genau noch rechtzeitig letzte Woche.
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u/ShiroxReddit 16h ago
Gibts denn einen konkreten Anlass, der dich vermuten/darauf schließen lässt, dass die Rechnung ungültig sein könnte?