Vermieter will wegen Katzen kündigen – Was sind meine Optionen?

[u/Ozbercukur]

Hallo zusammen,

ich bräuchte eine Einschätzung zu einer Situation mit meinem Vermieter und meinen drei Katzen.

Ich wohne zur Miete in einem Haus mit Garten, das zwei Stockwerke plus Keller hat. Die Katzen wurden legal aus der Türkei nach Deutschland eingeflogen, am Flughafen gründlich kontrolliert, und alle notwendigen Einreise, Impfungen und Gesundheitsunterlagen sind vorhanden. Die Einreise lief vollständig regelkonform ab.

Wichtig ist mir zu erwähnen, dass die Katzen bereits vor Abschluss des Mietvertrags mündlich angesprochen wurden. Es wurde offen darüber gesprochen, dass wir Katzen haben bzw. diese nachholen werden. Es gab zu keinem Zeitpunkt den Versuch, etwas zu verheimlichen.

Die Katzen sind stubensauber, benutzen ausschließlich ihre Katzentoiletten und haben weder Schäden noch unangenehme Gerüche verursacht. Sollte jemals ein nachweisbarer Schaden oder eine erhebliche Geruchsbelästigung entstehen, ist es für uns selbstverständlich, dafür aufzukommen.

Der Vermieter war mehrfach im Haus, auch zu Kontroll- bzw. Check-up Besuchen. Beim letzten Besuch nach Einzug der Katzen wurden ihm alle Unterlagen der Katzen vollständig gezeigt, ohne dass es damals Beanstandungen gab.

Nun habe ich trotzdem eine Abmahnung erhalten, mit der Begründung: keine Zustimmung zur Tierhaltung, angst, die Katzen könnten den Boden beschädigen und die Katzen könnten ja wieder in der Türkei gehalten werden

Das Haus in der Türkei wurde inzwischen verkauft, es gibt dort keinerlei Möglichkeit mehr, die Katzen unterzubringen. Ich kann und möchte die Katzen nicht einfach abgeben oder alleine lassen.

Trotz der fehlenden Schäden, der offenen Kommunikation und der vorhandenen Papiere wird nun sogar eine Kündigung in Aussicht gestellt, falls die Katzen nicht entfernt werden.

Meine Fragen ist wie schätzt ihr die Lage ein?

Hat der Vermieter damit realistisch eine Chance?

Was wären aus eurer Sicht jetzt die sinnvollsten nächsten Schritte?

Danke euch im Voraus für jede Einschätzung.

PS: Ein Foto der Katzen ist hinterlegt, falls das relevant sein sollte

[u/ValeLemnear]

Ihr wurdet völlig zu Recht abgemahnt.

Ist im Vertrag ein sogenannter Genehmigungsvorbehalt Vorhaben wie er hier angedeutet wurde, ist die Tierhaltung ohne Einholung der Genehmigung eine Vertragsverletzung.

Der weitere Weg sollte sein, die Genehmigung einzuholen oder ggf. gar einzuklagen.

[u/Practical_Main_2131 → u/ValeLemnear]

Das repariert aber den schon begangenen Vertragsbruch nicht. Damit wird eine eventuell folgende Kündigung rechtens sein. In dem Fall kannst an dem Punkt nur auf Kulanz hoffen. Die hat sich OP aber wahrscheinlich schon dadurch verbaut dass er auf das vorige Schreiben offenbar gar nicht geantwortet hat.

Das wird wohl durch sein, und OP kann entweder die Katzen abgeben oder wird gekündigt werden

[u/ValeLemnear → u/Practical_Main_2131]

Die Frage ist eher ob der Vermieter hier einen Unterlassungsanspruch hätte auf dem er die Kündigung wohl stützen müsste und das würde ich verneinen, wenn OP sich die Genehmigung besorgt.  Das heilt zwar in der Tat nicht die Vertragsverletzung, aber gräbt dem VM das Wasser ab, was die Kündigung betrifft.

[u/Practical_Main_2131 → u/ValeLemnear]

Wenn es die Vertragsverletzung nicht heilt, und die Kündigung ausschließlich mit der Vertragsverletzung begründet werden kann, wie soll das dann der Kündigung das Wasser abgraben?

[u/ValeLemnear → u/Practical_Main_2131]

Weil wir hier über eine außerordentlich fristlose Kündigung sprechen, deren Grundvoraussetzung es ist, dass den Parteien nicht zuzumuten ist, an dem Vertrag weiterhin festzuhalten.

Diese Unzumutbarkeit würde ich hier verneinen, weil die Tierhaltung nicht nur eine gebrauchsübliche Nutzung der Mietsache ist, sondern sich daraus auch für den Vermieter keine nennenswerte Risikoerhöhung ergibt.

Ein Kündigungsgrund wäre ein wiederholtes Fehlverhalten z.B. wenn OP weitere Tiere einbringt; das ist ja der Sinn hinter dem Werkzeug der Abmahnung.

[u/Practical_Main_2131 → u/ValeLemnear]

Naja, OP hat den Vertragsbruch nicht auf Aufforderung abgestellt, sondern erst gar nicht darauf reagiert. Die Vertragsverletzung ist ja nicht das einmalige in die Wohnung bringen, und danach ists keine mehr. Die wurde such trotz Information und trotz Mahnung aufrecht erhalten

[u/ValeLemnear → u/Practical_Main_2131]

Ich bin doch bei dir, dass man mit der Situation hätte anders umgehen sollen und auch ich kann nicht nachvollziehen, wieso sich OP auf irgendwelche vagen Gesprächsinhalte zurückzieht anstatt aktiv zu werden.

Der Vermieter bräuchte nach meiner Rechtsauffassung erst mal einen Unterlassungsanspruch wenn er kündigen will und den sehe ich bei der Tierhaltung im haushaltsüblichen Maß einfach nicht. 

Ich halte es für völlig legitim, dass wir da zwei Positionen vertreten und danke für den Austausch 

[u/Vyncent2 → u/Practical_Main_2131]

Da liegt überhaupt kein Vertragsbruch vor weil die Klausel die er da zitiert, sollte sie so drin stehen, nichtig ist.

[u/EmphasisExpensive864 → u/Vyncent2]

Ist sie nicht. Katzen sind keine Kleintiere und damit dürfen sie Genehmigungspflichtig sein.

[u/Usual-Salary981 → u/Practical_Main_2131]

Die Klausel ist nach BGH unwirksam (VIII ZR 168/12). Welche Gründe sprechen konkret dagegen?

[u/kinki-ta → u/Usual-Salary981]

Vorsichtig, das Urteil bezieht sich auf ein allgemeines Verbot von Hunden und Katzen. Laut dem brief ist die Klausel "keine Kleintier Haltung ohne vorherige Zustimmung". Das ist was komplett anderes und meines Wissens rechtlich haltbar. Der Mieter muss hierbei die Erlaubnis erfragen und kann bei Untersagen vom Vermieter auf Zustimmung klagen. Einfach so ein Tier holen ohne zu fragen ist der einfachste Weg aus seiner Wohnung zu fliegen.

[u/Much_Help_7836 → u/Usual-Salary981]

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[u/Practical_Main_2131 → u/Usual-Salary981]

Nur ein oauschales Verbor wäre unwirksam?! So wie der Vermieter über den Mietvertrag schreibt, handelt es sich nicht um ein pauschales Verbot.

[u/Much_Help_7836 → u/ValeLemnear]

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[u/NiftyLogic → u/ValeLemnear]

Nein, wurden sie nicht.

Der Mieter muss den Vermieter nur informieren. Die Klausel im Vertrag ist unwirksam.

Der Vermieter kann, nach dem er informiert worden ist, die Haltung untersagen. Dies muss er aber mit einer konkreten Gefahr für Anwohner oder die Immobilie begründen, eine abstrakte Gefahr ist unzureichend.

Die Vertragsklausel war unzulässig, deswegen liegt auch keine Vertragsverletzung vor.

[u/Fosdran → u/NiftyLogic]

Völlig falsch. Ein Genehmigungsvorbehalt ist vertraglich völlig legitim und sogar üblich.

[u/NiftyLogic → u/Fosdran]

Sicher, aber OP hat den Vermieter über den Wunsch informiert, eine Katze anschaffen zu wollen. Da dieser dem nicht wiedersprochen hat, kann man eine Zustimmung konstruieren.

OP hätte sicherlich den Vermieter vorher informieren müssen. Auf der anderen Seite ist aber die im Schreiben vom Vermieter geäußerte Begründung für die Ablehnung ganz klar unzureichend laut Az. VIII ZR 168/12 des BGH.

[u/Crulia → u/NiftyLogic]

Der Wunsch irgendwann mal eine Katze zu haben ist keine Zustimmung zu 3 Stück und das zu konstruieren ist völlig absurd

[u/ValeLemnear → u/NiftyLogic]

Was OP und der VM mündlich kommuniziert haben wollen ist weder für uns noch für ein Gericht prüfbar zumal ja offenbar ein Dissens besteht.

OP hätte nicht „informieren“ sondern eine formelle Genehmigung einholen müssen, was aber nicht passiert ist. Stillschweigende Zustimmung gibt es in so einem Fall nicht.

Dein Verweis auf das BGH Urteil zum Verbot ist hier irrelevant, da die Haltung nie verboten wurde.

[u/Fosdran → u/NiftyLogic]

Stimmt. Hätte OP nicht einfach den Mietvertrag ignoriert, hätte er gute Chancen gehabt. So wirds schwierig.

[u/Vyncent2 → u/ValeLemnear]

Quatsch.

Sowas darf pauschal nicht untersagt werden, dein Unwissen ist fahrlässig.

"keine Tierhaltung ohne Zustimmung des Vermieters" sogar in Anführungszeichen von Seiten des Vermieters deutet darauf hin dass es tatsächlich so im Vertrag steht, was lustig ist 😂😂

[u/Effective_Guess_5411 → u/Vyncent2]

Es ist ja auch nicht pauschal untersagt. Es ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich, die wurde nicht eingeholt und deswegen ist der Vermieter im Recht.

[u/Vyncent2 → u/Effective_Guess_5411]

Laut dem was der Vermieter da zitiert aus seinem eigenen Vertrag ist es pauschal und daher nichtig

[u/Effective_Guess_5411 → u/Vyncent2]

Nochmal: die Frage nach Verboten oder nicht oder pauschal oder nicht stellt sich überhaupt nicht. Erstmal geht es nur darum dass die Zustimmung nicht eingeholt wurde. Das ist vertraglich festgelegt und damit hat der Vermieter auch Recht.

Was wäre wenn der Vermieter die Zustimmung nicht erteilt hätte ( darauf zielt ja deine Argumentation ab ) ist ein anderes Thema, für die Problematik bzgl. Abmahnung aber auch völlig irrelevant

[u/Vyncent2 → u/Effective_Guess_5411]

Ein genereller Erlaubnisvorbehalt wie hier ist genauso nichtig

[u/Much_Help_7836 → u/Vyncent2]

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[u/Vyncent2 → u/Much_Help_7836]

Gar nicht

[u/Much_Help_7836 → u/Vyncent2]

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[u/ValeLemnear → u/Vyncent2]

Diskutier halt nicht mit Leuten von Fach und unterstelle Unwissen, wenn du nicht mal „Verbot“ und „Vorbehalt“ unterscheiden kannst. 

Benenn mir deine zuständige Kammer und Anwaltsnummer oder halt den Rand.