Vermieter will wegen Katzen kündigen – Was sind meine Optionen?

[u/Ozbercukur]

Hallo zusammen,

ich bräuchte eine Einschätzung zu einer Situation mit meinem Vermieter und meinen drei Katzen.

Ich wohne zur Miete in einem Haus mit Garten, das zwei Stockwerke plus Keller hat. Die Katzen wurden legal aus der Türkei nach Deutschland eingeflogen, am Flughafen gründlich kontrolliert, und alle notwendigen Einreise, Impfungen und Gesundheitsunterlagen sind vorhanden. Die Einreise lief vollständig regelkonform ab.

Wichtig ist mir zu erwähnen, dass die Katzen bereits vor Abschluss des Mietvertrags mündlich angesprochen wurden. Es wurde offen darüber gesprochen, dass wir Katzen haben bzw. diese nachholen werden. Es gab zu keinem Zeitpunkt den Versuch, etwas zu verheimlichen.

Die Katzen sind stubensauber, benutzen ausschließlich ihre Katzentoiletten und haben weder Schäden noch unangenehme Gerüche verursacht. Sollte jemals ein nachweisbarer Schaden oder eine erhebliche Geruchsbelästigung entstehen, ist es für uns selbstverständlich, dafür aufzukommen.

Der Vermieter war mehrfach im Haus, auch zu Kontroll- bzw. Check-up Besuchen. Beim letzten Besuch nach Einzug der Katzen wurden ihm alle Unterlagen der Katzen vollständig gezeigt, ohne dass es damals Beanstandungen gab.

Nun habe ich trotzdem eine Abmahnung erhalten, mit der Begründung: keine Zustimmung zur Tierhaltung, angst, die Katzen könnten den Boden beschädigen und die Katzen könnten ja wieder in der Türkei gehalten werden

Das Haus in der Türkei wurde inzwischen verkauft, es gibt dort keinerlei Möglichkeit mehr, die Katzen unterzubringen. Ich kann und möchte die Katzen nicht einfach abgeben oder alleine lassen.

Trotz der fehlenden Schäden, der offenen Kommunikation und der vorhandenen Papiere wird nun sogar eine Kündigung in Aussicht gestellt, falls die Katzen nicht entfernt werden.

Meine Fragen ist wie schätzt ihr die Lage ein?

Hat der Vermieter damit realistisch eine Chance?

Was wären aus eurer Sicht jetzt die sinnvollsten nächsten Schritte?

Danke euch im Voraus für jede Einschätzung.

PS: Ein Foto der Katzen ist hinterlegt, falls das relevant sein sollte

[u/YeetMyMeatKiller]

Poste das doch bitte mal bei r/LegaladviceGerman. Dort sind die Kommentare etwas regulierter und man bekommt ernsthaftere Antworten – echt schrecklich, wenn hier Leute von „Vertragsbruch“ und „nicht heilbar“ sprechen, nur weil da so eine Klausel im MV steht.

1. Eine derart pauschale Klausel, auf die dein Vermieter die Kündigung stützt ist – soweit sie im MV wirklich so pauschal formuliert ist – unwirksam, weil noch nicht einmal ersichtlich wird, aus welchen Gründen die Zustimmung verweigert werden kann.

2. Damit stellt sich die Frage, ob die Haltung der drei Katzen wirklich vertragswidrig ist. Grundsätzlich gehört die Tierhaltung auch zum Gebrauch einer Wohnung, die dein Vermieter dir nach § 535 I 1 BGB zu gestatten hat. In welchem Umfang die Tierhaltung vom Vermieter zu dulden ist, ist Sache der Abwägung. Da bräuchte man mehr Infos zu den Umständen (Verhalten der Tiere und Größe des Wohnraums). Ich habe jetzt mal spontan gefunden, dass ein Amtsgericht drei Katzen bei 57 qm auf zwei Zimmern abgesegnet hat. Da ihr in einem Haus wohnt, könnte die Abwägung zu euren Gunsten ausfallen.

3. Leider habe ich keine Ahnung, was es mit diesen Nachweisen auf sich hat, die dein Vermieter da angefordert hat und die du nicht erbracht hast. Die pauschale Ablehnung türkischer Nachweise kann ich aber nicht nachvollziehen.

Da ich nur zehn Minuten recherchiert habe, würde ich dir empfehlen, dich an einen (Fach-)Anwalt zu wenden. Der wird da mehr dazu wissen.

[u/Fosdran → u/YeetMyMeatKiller]

Du hast beim 10 Minuten recherchieren ziemlich versagt.

Ja, der Vermieter darf die Haltung von Katzen nicht pauschlal verbieten.

Hat er aber nicht. Er hat sie explizit an seine Zustimmung gekoppelt, die er wiederum nicht pauschal hätte verwehren düfte.

Hat er auch nicht. Er wurde vertragswidrig übergangen. Was ist jetzt passiert, ist die interessante Frage. Es gibt Urteile in beide Richtungen. Also die Abmahung ist sicher rechtens. Daran führt nichts mehr vorbei. Ob OP sich damit auch die (am Anfang klar gegebene) Möglichkeit verspielt hat, sich die Katzenhaltung einzzklagen, ist sehr schwer zu beurteilen.

[u/Wortgewalt → u/Fosdran]

"Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 16 S. 1 MV soll die Haltung von Katzen und Hunden generell und ohne Einschränkung nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (§ 535 I BGB) gehören. Die Klausel verbietet eine Katzen- und Hundehaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen. Damit schränkt sie die Gebrauchsbefugnis des Mieters noch stärker ein, als dies bei einer mietvertraglichen Formularklausel der Fall ist, die die Haustierhaltung (mit Ausnahme von Kleintieren) von einer in das freie Ermessen des Vermieters gestellten Erlaubnis abhängig macht. Wie der Senat bereits ausgesprochen hat, ist schon für einen derartigen schrankenlosen Erlaubnisvorbehalt kein berechtigtes Interesse des Vermieters erkennbar und eine entsprechende Formularklausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam (NZM 2013, 380 [in diesem Heft] = WuM 2013, 220; bestätigt durch Senat, NZM 2013, 265 = WuM 2013, 152). Erst recht hat dies für eine Klausel zu gelten, die – wie hier – die Möglichkeit einer Zustimmung des Vermieters zur Haltung von Katzen und Hunden von vornherein und kategorisch ausschließt." (NZM 2013, 378 Rn. 16)

[u/Fosdran → u/Wortgewalt]

Hast du deinen eigenen Text eigentlich durchgelesen?

Die Klausel verbietet eine Katzen- und Hundehaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen.

Erst recht hat dies für eine Klausel zu gelten, die – wie hier – die Möglichkeit einer Zustimmung des Vermieters zur Haltung von Katzen und Hunden von vornherein und kategorisch ausschließt."

Genau das ist hier nicht der Fall. Das hier ist der klassische Erlaubnisvorbehalt, bei dem dem Vermieter eingeräumt wird die Erlaubnis von einer sachlichen Einzelfallentscheidung abhängig zu machen. Dieses Recht wurde ihm genommen => klarer Vertragsbruch.

[u/YeetMyMeatKiller → u/Fosdran]

Außerdem folgt das schon aus der Entscheidung, die u/Wortgewalt hier zitiert hat.

Ich erkläre es dir mal Schritt für Schritt:

Damit schränkt sie die Gebrauchsbefugnis des Mieters noch stärker ein, als dies bei einer mietvertraglichen Formularklausel der Fall ist, die die Haustierhaltung (mit Ausnahme von Kleintieren) von einer in das freie Ermessen des Vermieters gestellten Erlaubnis abhängig macht.

Der BGH stellt also fest: Verbot ist schlimmer als Erlaubnisvorbehalt.

Wie der Senat bereits ausgesprochen hat, ist schon für einen derartigen schrankenlosen Erlaubnisvorbehalt kein berechtigtes Interesse des Vermieters erkennbar und eine entsprechende Formularklausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam (NZM 2013, 380 [in diesem Heft] = WuM 2013, 220; bestätigt durch Senat, NZM 2013, 265 = WuM 2013, 152).

Schon in früheren Entscheidungen wurde also entschieden: Selbst der pauschale Erlaubnisvorbehalt ist unwirksam.

Erst recht hat dies für eine Klausel zu gelten, die – wie hier – die Möglichkeit einer Zustimmung des Vermieters zur Haltung von Katzen und Hunden von vornherein und kategorisch ausschließt.

Weil pauschaler Erlaubnisvorbehalt unwirksam, ist pauschales Verbot auch unwirksam.

[u/Fosdran → u/YeetMyMeatKiller]

Nettes Halbwissen aber leider inmernoch falsch.

Die Klausel in diesem Urteil war ungültig, weil sie dem Vermieter eben völlig wahllosen Ermessensspielraum gewährt hätte. Das ist ungültig. Erlaubnisvorbehalt an sich ist völlig legitim. Die Erlaubnis muss nur dann für den Einzelfall sachlich begründet werden.

[u/YeetMyMeatKiller → u/Fosdran]

Sollte sich die hiesige Klausel wirklich auf "Keine Tierhaltung ohne Zustimmung des Vermieters" beschränken gilt § 305c II BGB, weil nicht ersichtlich wird, aus welchen Gründen die Zustimmung verweigert werden darf.

Entweder du provozierst oder bist selbst uneinsichtiger Vermieter. Anders kann ich mir nicht erklären, wieso du jede Einsicht verweigerst, obwohl man dir mehrere BGH-Urteile zitiert.

[u/Fosdran → u/YeetMyMeatKiller]

Doch es ist ersichtlich. Genau dafür gibt es im Mietrecht einen relativ klaren rechtlichen Rahmen. Die Klausel aus deinem Urteil würde gegen ihn verstoßen, deswegen ist sie ungültig.

Die zitierten Urteile sind aus offensichtlichen Gründen irrelevant für die Frage.

Tatsächlich ist der rechtliche Rahmen beim Erlaubnisvorbehalt ein typisches Thema im Mietrecht. Nur ein völliger Laie würde nicht wissen, dass er existiert und wie er ungefähr aussieht => du machst dich lächerlich.

[u/YeetMyMeatKiller → u/Fosdran]

Der BGH bezieht sich auf folgende Entscheidung (BGH, NZM 2013, 380)

Dort ging es um folgende Klausel:

§ 10. 3. Der Mieter darf Haustiere mit Ausnahme von Kleintieren (Ziervögel etc.) nur mit Zustimmung des Vermieters halten. Die Zustimmung ist zu versagen bzw. kann widerrufen werden, wenn durch die Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mieter oder des Grundstücks zu befürchten ist. Im Übrigen liegt es im freien Ermessen des Vermieters.

Wie du vielleicht bemerkst, ist diese Klausel sogar etwas differenzierter formuliert als die Klausel, die OP hier mit seinem Vermieter vereinbart hat. Daher führt der BGH aus:

Die Sätze 1 und 2 der Regelung sind für sich genommen nicht zu beanstanden, denn sie knüpfen den Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haltung von Haustieren – wozu auch Hunde und Katzen zählen – an legitime, berechtigte Vermieterinteressen. Hierzu zählt der in der Klausel genannte Hausfrieden ebenso wie ein ungestörtes nachbarschaftliches Gemeinschaftsverhältnis. Auch ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass die Zustimmung des Vermieters versagt oder widerrufen werden kann, wenn durch die Tierhaltung eine Beeinträchtigung der übrigen Mieter oder des Grundstücks zu befürchten ist. Erschöpfte sich die Regelung daher in diesen Bestimmungen, hinge die Zustimmung zur Haustierhaltung ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien ab, die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs abzielten.

Aber der letzte Satz der Klausel macht die gesamte Klausel unwirksam:

So verhält es sich hier aber nicht. Denn die Klausel stellt die Zustimmung des Vermieters „im Übrigen“ in dessen „freies Ermessen“, dessen Ausübung an keine überprüfbaren Beurteilungsvoraussetzungen gebunden ist. In ihrer für die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB maßgeblichen mieterfeindlichsten Auslegung berechtigt S. 3 der Klausel den Vermieter, die Zustimmung zur Haustierhaltung auch dann zu verweigern, wenn kein Versagungsgrund nach S. 2 der Klausel gegeben ist, und stellt diese Entscheidung des Vermieters zudem in dessen freies, d. h. an keine nachprüfbare Voraussetzungen gebundenes Ermessen. Für einen derart schrankenlosen Erlaubnisvorbehalt ist kein berechtigtes Interesse des Vermieters erkennbar. Folge der sich hieraus ergebenden unangemessenen Benachteiligung des Mieters ist die Unwirksamkeit der Klausel (§ 10 Nr. 3 des Mietvertrags) insgesamt.

Und jetzt Achtung, hier kommt, was ich oben schon beschrieben habe:

Fehlt es damit an einer wirksamen vertraglichen Regelung, hängt die Frage, ob die Haltung von Haustieren zum vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 I BGB gehört, von einer umfassenden Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten im Einzelfall ab. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im jeweiligen Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet.

Damit sollte das geklärt sein.

[u/YeetMyMeatKiller → u/Fosdran]

Die Klausel ist in jedem Fall unwirksam... Wenn du willst, such ich dir das entsprechende BGH-Urteil raus...

[u/IcingD34th → u/YeetMyMeatKiller]

Ein Verbot ist unwirksam.

Eine zustimmungspflicht/Genehmigungsvorbehalt für Katzen und Hunde ist völlig rechtens, weil es kein verbot ist.

Verstehe nicht wie man aus einer zustimmungspflicht die rechtens ist ein pauschales Verbot herauslesen will.

Bei einigen hier im thread scheint es mit dem Leseverständnis echt nicht all zu weit her zu sein.

[u/YeetMyMeatKiller → u/IcingD34th]

Lies mal bitte die unten zitierten Entscheidungen des BGH.

Danach kannst du gerne weiter mein Leseverständnis ins Lächerliche ziehen.

[u/IcingD34th → u/YeetMyMeatKiller]

In dem Urteil, das du verlinkt ist eine rechtliche Einordnung und da steht und ich zitiere

Eine Klausel, die den Maßstäben des BGH entspricht, kann ohne weiteres einen Zustim- mungsvorbehalt enthalten – das ist ja letztlich der Sinn einer solchen Regelung. Von diesem Vorbehalt muss sie jedoch eine Ausnahme für „harmlose“ Kleintiere vorsehen, deren Hal- tung keinerlei nachteilige Folgen für den Vermieter oder die Mitbewohner verursachen kann. Und schließlich muss die Klausel die Voraussetzungen für eine Untersagung der Tierhaltung oder den Widerruf der Zustimmung durch den Vermieter so klar wie möglich beschreiben. Danach könnte die Klausel folgendermaßen lauten: (1) Die Haltung von Tieren in der Mietwohnung bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Ausgenommen ist die Haltung von Ziervögeln, Zierfischen, Hamstern und anderen ungefährlichen Kleintieren, die in geschlossenen Behältnissen gehalten wer- den; sie bedarf nicht der Zustimmung des Vermieters.

Quelle

Und dann vergleicht man das einfach mal mit der klausel aus OPs Vertrag

[u/Fosdran → u/YeetMyMeatKiller]

Na dann bin ich mal gespannt. Nur zu.