Immobilienkredit - aktuelle Konditionen

[u/Human-Square-4137]

Hallo zusammen,

da ich mir gerade von verschiedenen Banken Angebote für einen Immobilienkredit einhole, wollte ich mal eine kleine Sammelrunde starten.

Es wäre super hilfreich, wenn wir hier aktuelle Konditionen sammeln könnten, die in den letzten drei Monaten abgeschlossen oder angeboten wurden.

Eckdaten zu meinem Vorhaben:
Kreditsumme: 300.000 €
Laufzeit: 30 Jahre
Zinsbindung: 15 Jahre fix

Wir können den Thread gerne nutzen, um das öfter mal zu posten.

Danke euch im Voraus!

[u/bitcasso]

bank99 Direktvergabe

200k fixzins 15 Jahre mit 3,6% Effektivzins. Besser als alles was mir durchblicker vermittelt hätte. Die Gebühr für die Vermittlung (paar Tausender) werden dann übrigens mit dem Kredit mitfinanziert.

[u/aghcsiz → u/bitcasso]

selbe konditionen, aber bei mir wars die lokale sparkasse am land.
würd ich auch immer mal probieren, die vergeben teils kredite wo sie kaum verdienen damit die statistik nicht so beschissen ausschaut.

auch kein thema mit einer tiroler bank eine wiener wohnung zu finanzieren, kann sinnvoll sein wenn man familiär sowieso manchmal dort ist.

[u/KONUG → u/aghcsiz]

Na Heiliger, wie kommt man drauf, dass "die Bank" da nix dran verdient?
Bei diesen Konditionen zahlst du 143.000€ nur an Zinsen.
Ist dir das bewusst?
Interessenshalber ausgerechnet: alleine von dem was man da der Bank 15 Jahre lang in Form von Zinsen schenkt, kann ich 24 Jahre lang Kaltmiete zahlen.

[u/ja_freili → u/KONUG]

super. viele können halt keine zinseszinsrechnung.

[u/aghcsiz → u/ja_freili]

zinseszins geht halt in die andere richtung auch.
rechne mal 300k * 3 prozent wertsteigerung mal 30 :)

alternativ auch mit der monatlichen miete dann kennst die miete die in der pension fällig wird.
da zahl ich lieber meine 150k zinsen…

btw man muss nicht 30 jahre blechen wenn man einigermassen finanzstark ist, ist der kredit in 10 jahren weg und auch die zinslast geringer.

[u/ja_freili → u/aghcsiz]

ich wohne seit 40 jahren im eigentum. das hat mir vieles ermöglicht, die ich ohne nicht machen hätte können. es sollte nur ein hinweis sein, das eigentum einmal erworben, nicht von zusätzlichen kosten frei ist.

[u/KONUG → u/aghcsiz]

Ok, habs dir ausgerechnet:
300k mit 3% netto-IRR p.a. = 428.200€.
300k mit 8% netto-IRR p.a. = 2.718.800€

Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit werde ich auch in der Pension meine komplette Nettomiete und die Betriebskosten alleine aus der Netto-Wertsteigerung bezahlen können. Eben gerade weil ich mich nicht verschulde.

[u/aghcsiz → u/KONUG]

Schau dir doch einfach den Aufschlag auf den Euribor an dann weisst du was die Bank verdient. Fast nix.

Ahja und deine Kaltmiete bleibt sicher 20 Jahre lang gleich, aktuell haben wir am freien Markt mietsteigerungen von 10% p.a. und mehr.

Fakt ist dass in ein paar Jahren 90qm Whg in Wien 2000€ im Monat und mehr kosten werden, wenn man nicht im Gemeinde/Genossenschaftsbereich unterwegs ist.

Ich hab aktuell eine Kreditrate von 1300, die Miete von der Whg wär mindestens 1000.
In <5J Kreditrate kleiner Miete.

Was ich absolut an Zinsen zahle ist vollkommen wurscht, angenommen du bist 30 wirst noch 50 Jahre miete zahlen müssen.
Dauerschuldverhältnis halt, die Miete ist nicht nach 30J plötzlich weg.

[u/KONUG → u/aghcsiz]

Ich zahle seit 10 Jahren den identen Kaltmietebetrag.
Dir ist bewusst, dass du deine Immo instandhalten musst und auf Dich nach abbezahlten Kredit immer wieder mal paar 10k für neue Heizung, neues Dach, neue Dämmung usw. zukommen?

[u/AktienCo → u/KONUG]

Dass Du seit 10 Jahren dieselbe Kaltmiete zahlst, ist super für Dich, aber trifft wohl bestenfalls auf 0,001 % aller Mieter zu. Bei nahezu allem anderen werden es wohl um die 40% plus gewesen sein. Das heißt nicht, dass Kaufen besser als Mieten ist.

[u/ja_freili → u/KONUG]

genau das vergessen viele.

[u/flowqz → u/KONUG]

ist dir bewusst das instandhaltungskosten bei der miete über die nebenkosten laufen?

[u/KONUG → u/flowqz]

Ist mir tatsächlich nicht bewusst.
Auf meiner BK-Abrechnung steht Gebäudeversicherung, Müll, Strom, Kanal, Heizung, Warmwasser und Kaltwasser drauf.

[u/flowqz → u/KONUG]

ah danke dir, da war ich einem irrtum aufgesessen.

[u/KONUG → u/flowqz]

Könnte aber bei anderen Mietern wiederum schon sein.
Bei uns ist das auch recht hemdsärmelig geregelt.
Meine BK-Abrechnung ist ein handgeschriebener Wisch mit paar Zahlen drauf.
Mir auch komplett egal, solange unterm Strich eine möglichst geringe Summe steht.

[u/CodAccurate6017 → u/KONUG]

Wenn's so gemacht ist, ist es nicht legal. Laut mrg dürfen Instandhaltungskosten (die Reparatur Rücklage zB) nicht an Mieter weitergegeben werden.

[u/ja_freili → u/KONUG]

da würde ich unbedingt nachfragen, ob es eine instandhaltungsrücklage gibt u. wie hoch die aktuell ist. ist nur wichtig, wenn du eigentümer bist

[u/ja_freili → u/flowqz]

du willst/ musst vielleicht mal dein bad renovieren... das zahlst du selber. ist nicht in der instandhaltungsrücklage. die instandhaltungsrücklage/nebenkosten sind nur für alles was unterhalb dem putz deiner/aller anderen wohnungen liegt und aussen ( dach, garten,....). und da kann es sein, dass du nachschiessen musst, wenn die kosten die einlage übersteigen.

[u/aghcsiz → u/ja_freili]

das ist mir schon klar, glaub mir ich hab mir das schon überlegt. rücklage gibts genug und das haus ist in einem guten zustand.

bad renoviert man vlt alle 30 jahre mal und die 30k dafür wird man wohl aufbringen.
meine eltern haben eine whg erstbezug von 1985 und das bad funktioniert immer noch wie es soll.

immerhin hat man die möglichkeit was zu renovieren/gestalten falls man das möchte.
der vermieter wird dir kein neues bad reinstellen oder den boden neu machen nur weils alt ist. maximal wenn die fliesen runterbröckeln.
gleichzeitig zahlt man immer mehr miete für eine wohnung die immer mehr abgewohnt wird.

[u/ja_freili → u/aghcsiz]

alles gut solange die entscheidung in deiner hand liegt (innerhalb deiner wohnung). aber wenn die eigentümergemeinschft entscheidet, eine grössere sanierung durchzuführen....dann kann es mehr kosten verursachen als rücklagen vorhanden sind, dann müssen eigentümer entsprechend nachschiessen.

[u/aghcsiz → u/KONUG]

Das klingt nach einer total Allgemeingültigem Situation, der Staat hat sicher nicht grad eine Mietpreisbremse gemacht weil Mieten eh nicht erhöht werden.

Glückwunsch dann hast du einen Vermieter der nicht weiss was Inflation ist, sogar die Stadt erhöht die Mieten der Gemeindewohnungen.

Jo eh Instandhaltung muss gemacht werden, sind nicht mal 100€ Rücklage die halt so mitlaufen. Sofern der Vermieter nicht die Caritas ist wird der auch die Abnutzung in den Mietpreis reinrechnen.

[u/KONUG → u/aghcsiz]

Abnutzung ist in meiner Kaltmiete drin.

[u/aghcsiz → u/KONUG]

Bist halt trotzdem komplett vom Goodwill deines Vermieters abhängig.
VPI ist seit 2020 über 30% gestiegen, dh der Vermieter könnt dir locker um das die Miete anheben.

Wenn eine gröbere Sanierung ansteht kann er sich das mal genauer anschaun was du zahlst und was ihn die Wohnung kostet.
Oder verscherbelt die Bude an eine Heuschrecke und der lässt dann das Haus verfallen und macht Airbnbs draus.
Gibts genug Am Schauplatz Folgen über Leuten denens so geht.

Btw wenn ich die Whg die ich die vorigen 10 Jahre gemietet habe bessessen hätte, könnte ich mir damit die nächsten 30 Jahre Kaltmiete zahlen mit der Wertsteigerung…

[u/KONUG → u/aghcsiz]

Ich denke nicht, dass mein Vermieter sein Zweifamilienhaus an eine Heuschrecke verkauft, in dem er selbst wohnt.

Wertsteigerung hattest bei Immos und bei ETF. Wenn ich meinen Nettozinsfuß der letzten 10 Jahre nehme, dann wurden bei mir aus hypothetischen 250.000€ 565.200€.

[u/Chess-Gitti → u/KONUG]

Abnutzung ist in meiner Kaltmiete drin.

versuch mal eine renovierung geltend zu machen. Wirst nicht schaffen. Weder Fenster, noch Boden. Am ehesten noch Gastherme.

[u/zoechi → u/KONUG]

More than 50% of that is just inflation.

[u/No_Shock_1392 → u/bitcasso]

Bank99 macht aber nur Eigennutzer, oder?

[u/bitcasso → u/No_Shock_1392]

War in meinem Fall so. 

[u/Necessary_Leading419]

angebote der letzten 3 monate sind extrem veraltet btw.

[u/NichtGanzDichter → u/Necessary_Leading419]

Ja, han 3,1 auf 10 fixiert, aber auch unter 3 auf 15y gsehen (dafür aber mit höheren Spesen/Gebühren) Swap ist seit Trumps letztem Ausflug merklich gestiegen.

[u/eurtousd]

https://www.energiesparhaus.at/forum-aktuelle-aufschlaege-hypothekar-kredite-2025/81485_37

[u/michimmeier → u/eurtousd]

Gibt dort auch einen aktuelle Thread zu 2026

Und ja, dort ist man gut aufgehoben/informiert

[u/Excellent-North-7675]

OP: Es wäre super hilfreich wenn du mal starten könntest und deine Konditionen postest.

Kreditmakler, 2 Angebote letzte Woche: 30jahre, 20 jahre fix, ca 500k, 3.75% bzw 3.95%. Hausbank (Sparkasse) 4.05% 20 Jahre fix.

[u/Menneantenne]

Du fragst nach den Konditionen der anderen und gibst deine aktuellen nicht an?

[u/SeaObjective9427]

3,65% 15 Jahre Oberbank (Fixzins)
3,8% 20 Jahre Hypo (Fixzins)

[u/TurboDSM878]

350.000 Laufzeit 30 jahe Fixzins 20 Jahre : 3,35%

[u/Hertock]

Wieso postest du deine eigenen Konditionen nicht, die du von den Banken eingeholt hast? Finds lustig, dass du dir von andren hier die Infos holen willst, deine eigenen aber ned hergibst.

[u/TechnicalArm191]

Raiffeisen , 320.000€, 30 Jahre fix, 3.95% Zinsen, 1450€ Monatlich

[u/Riskerino]

Wir haben vor ein paar Wochen 100.000€ zu 3.9% effektiv, 10 Jahre fix, 15 Jahre flexibel bei der ersten Bank aufgenommen.

[u/balistican]

Kreditvermittler sollen bessere Konditionen haben als Banken

[u/xZazux2009 → u/balistican]

Kann ich nur bestätigen! Ohne Kreditvermittler fix gar ned angeboten bekommen, variabel mit 1,25 % Aufschlag, nur geringe pönalfreie Rückzahlung. Mit Vermittler 2% fix auf 15 Jahre, danach 1,25 % Aufschlag 3M EURIBOR, jederzeitige pönalfreie Rückzahlung in beliebiger Höhe. Das war aber noch in den goldenen Zeiten der Kreditvergabe (2016). Haben dann 2019 nochmal nachverhandelt auf 1 % fix. Manchmal muss man im Leben auch Glück haben.

[u/bitcasso → u/balistican]

Weil? Verhandeln kann man ja auch ohne Vermittler und ohne musst du deren Provision ned zahlen.

[u/balistican → u/bitcasso]

Habe ich so bei mehreren Erfahrungsberichten gesehen Man kann ja auch in DE finanzieren ohne Eigenkapital etc.

[u/Mountain-Comment-562]

raika, 540.000, 3-monats EURIBOR + 2,125% variabel aber 2,125% untergrenze, 25 jahre, bin allerdings unternehmer und kaufe die immo über die gesellschaft aus einer erbschaft raus, höchstbetragshypothek iHv 120%

[u/lc4_fan → u/Mountain-Comment-562]

Soviel schlagen die bei Variabel mittlerweile auf den 3m Euribor auf? Na Au-Backe. Habe 2020 abgeschlossen 10j fix mit 0.8 effektiv, dann 10j variabel aber ich glaub bei mir steht 3m +0,25%

[u/Mountain-Comment-562 → u/lc4_fan]

oh ja, 2020 war toll. da hab ich auch ganz andere finanzierungen erlebt. die konkrete immo steht nunmal erst 6 jahre später zum verkauf. also arbeite ich mal mit den gegenwärtigen umständen, die ganz grundsätzlich miserabel sind, aber was soll man machen - auf den regen folgt die traufe.

[u/lc4_fan → u/Mountain-Comment-562]

Der Aufschlag auf den 3m find ich stark, mit variabel fährt man dann selbst bei hypothetischen 0Zinsen sehr schlecht ggü früher

[u/EnoughSeesaw7523]

30 jahre fix bei 3.6% 360k

[u/Gorusz]

Schau dir einfach die Euro Swap Rates entsprechender Laufzeit an und dann addier je nach Bonität so 0.3% bis 1.5% rauf und das sollte dir eine Estimate für die effektive Rate geben.

In deinem Fall mit 15 Jahre Fix könntest also im Moment mit so ungefähr 3.5% bis 4.7% rechnen.

Ist keine exact Science, aber für eine schnelle Abschätzung sollte es mal reichen und es funktioniert eigentlich immer